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企业疏解腾退的法律风险

□ 中国政法大学律师学研究中心研究员 祁治军 《 民生周刊 》（）

“疏解整治促提升”专项行动，是落实习近平总书记两次视察北京重要讲话精神，也是落实市委、市政府深入推进疏解整治促提升专项行动具体部署，疏解非首都功能、推动京津冀协同发展的必然要求。

该专项行动推动力度大、工作进度紧张、依法合规要求高，对实施拆迁腾退工作的单位提出了非常高的要求。在疏解整治促提升专项行动实施意见中，还要求各级国有企业要积极发挥模范带头作用，对国有企业的法律风险控制提出了较高要求。

因此，我们应清楚地认识到该项工作的法律风险特征并避免法律风险的出现，及时做好预案，合法规范、迅速有序地完成党和政府交付的任务。具体而言，疏解整治中的腾退法律风险包括启动前、实施中、完成后3个阶段。

腾退启动前的法律风险

（一）待腾退土地的法律属性复杂

一方面，待腾退土地中多数属于中央或市属单位监管、占用、开发及所属边角的土地，随着时间的推移，一些单位在改革中已不再存在，或其占用房屋和土地存在多个权属关系或构成不同法律性质，法律关系复杂，加大了土地确权的难度。

因此，在确定腾退方案时，稍有不慎将会加大腾退难度，易引发恶性事件，产生不可估量的负面效应。同时，大同物流 ，还会陷入腾而不退、拆不动、迁不走的境地。

另一方面，过往征地或拆迁工作存在不少“半拉子工程”，造成大量遗留问题。

比如，疏解整治所涉及的腾退土地中，部分是为了城市发展而预留的市政、绿化、河道以及城市公共设施配套等功能性用地，或者一级土地开发完毕后未交付代征收的土地，或者历史原因造成甩项边角地块。

这些土地目前往往存在被非法无序占用、侵占的情况。由于一级土地开发未完成交付结案，导致土地性质（国有或集体）不能及时变更，造成房屋权属不明确，表现为在产权、使用权和监管责任上相互交叉现象。这造成了大量遗留问题，并使其法律性质模糊，对拆迁腾退方案提出了大量亟待解决的问题。

（二）待腾退土地上的责任事故风险

一方面，待腾退房屋或临建及附属设施，普遍存在火灾责任事故隐患。在疏解整治的区域，建筑年代通常久远，多为砖木结构或彩钢结构，建筑耐火等级低；占用、封堵消防疏散通道和安全出口的现象严重；电气线路老化严重，电气故障多；居住人员复杂；空置未拆房屋与正在使用的房屋混杂，堆放大量可燃日杂物品。对该土地负有监督管理职责的单位以及出租和使用的单位，由此承担火灾责任事故（安全生产责任）的隐患急速增强，所负担的行政责任和刑事责任风险极高。

另一方面，待腾退的土地上流动人口多，社会治安管理薄弱，违法高发。这些区域往往自发产生了大量机动车修理、废旧物资回收、物流转运等行业，以及机械设备加工、租赁、三合一场所等。

同时，还伴随着聚集大量须严格管控的重点人员，如上访人员、吸毒人员、违法前科人员、精神障碍人员。所以，此区域易发生重大群体性事件和恶性严重犯罪，很容易导致土地管理方或监管方有失职和渎职的法律风险。

拆迁腾退实施中的法律风险

（一）决策法律风险

在疏解整治促提升的行动中，既涉及繁杂的法律关系，又涉及民事、行政、刑事责任相互交叉及大量历史遗留问题。

加之疏解整治工作时间紧、任务重，腾退实施主体的管理层在决策商议、对外谈判等重大事务处理时，易陷入就事论事的做法，不能及时收到决策风险提示，在应纠正的地方未得到谏言，也不能及时评估、分析和化解潜在风险，容易导致腾退实施主体决策行为在合法和合规性上处理欠佳。

腾退实施主体的法务部门因为其事务的繁杂性和业务的局限性，导致其不能有效形成全流程参与机制。再到具体腾退项目上，其无法发挥主观能动性的作用，由于不具备从考察、立项、可行性和合规性论证、谈判等前期工作入手的条件，致使不能形成事前法律风险的全覆盖。因此，法务部门通常无法准确有效地梳理产权关系、划清责任界限、明确权利义务，最终导致无法准确对总体腾退战略法律风险提出建议。