姚长盛：今天的直播连片头都齐了，准点开始，因为今天来的都是年轻人，聊的是件大事，这事有多大呢？20年，如果20年以前REITs就推出来，这事已经呼吁了这么长时间，到今天中国资本市场的格局和中国中产阶级的选择，甚至中国房地产的格局都不会是现在这样。

而这件事情到今天这样一个特殊时刻突然之间就破冰，而且破冰的力度和最后选择的方向非常明确，这个事情在业内激起千层浪，很多人兴奋无比，同时对后面也有好多思考，因为它对这个市场产生的冲击会是巨大的，改变也是巨大的。我们今天请来的三位嘉宾都是深度参与其中的人，不光深度参与其中，而且中间有人已经为此走了二十年，很厉害，今天我们看最年轻的孟晓苏先生，直播室里很多人已经在欢迎您了。

孟晓苏：大家好，主持人好，长盛好。

姚长盛：孟总是中国房地产的教父，后来专心致志干企业，亦官亦商。无论是今天年轻的状态还是做的事情，总之像他前段时间在网易研究局发的文章一样，“除了REITs，没有更好的金融创新可以讲”，为什么，一会儿我们再问。

中国基金业协会的秘书长，欢迎陈春艳秘书长。辛苦了，推出它，托管到这，还得做监管，不是一件容易事，辛苦您。

陈春艳：谢谢。

姚长盛：以升是中国证券投资基金业协会资产证券委员会的专家顾问和公募REITs小组专家，欢迎以升，本身做基金投资，同时自己做了很多跟不动产、跟城市更新相关的项目，这些底层资产跟REITs相关，自从REITs推出后以升的嘴就没有合上过。

周以升：还红光满面。

姚长盛：今天要听直播其实需要一点门槛，大家从其背后既能了解更多历史，但更重要的是发现在这个时点上把它推出来会产生多大的变化。我先问孟总，今天咱不讲股，我问您一下，为什么会在这个时刻把一个20年，至少15年想做都没有做的事情一下推出来了，而且是在房地产业不明晰、疫情冲击下、一季度前所未有的数字、全球经济形势都不明朗，在这个情形之下REITs试点要出来了，为什么？

孟晓苏：谈REITs我跟长盛谈过若干次了。

姚长盛：至少5次。

孟晓苏：长盛讲到20年与15年。从国际上来看REITs已产生60年了，最早产生在美国。在20年前开始进入到亚洲，现在在全世界36个国家和地区都已经有了这种金融产品。中国最早引入REITs是在2005年，我在北京喜来登酒店请国外专家进行了REITs宣讲，让人们眼界大开。知道国外有这样一种金融产品，是用不动产收益权做成的标准金融产品、并把它的份额卖给投资机构与投资人，再把收益权证拿到资本市场上去流通交易，又丰富了资本市场。我从2005年起呼吁引引REITs进入中国，已持续呼吁与推进了15年。2008年国务院办公厅发布126号文件文件，要求“开展房地产信托投资基金试点”，是我国政府对引入REITs的最早要求，也提供了对它的最早翻译。

这之后又经历了十年。其间我国管理机构积极地推出了很多“类REITs”产品，包括ABS、CMBS、CBN等。中国证券基金业协会在其中起了很大作用。这些“类REITs”产品的出现，为REITs的推出创造了条件。

在这期间，在我国内地还不具备推出REITs的情况下，一些企业走到国外境外去发行REITs。在香港市场与新加坡市场，已经有了十六七支中国企业背景的REITs，都是权益型的REITs。

最近要推出的权益型公募REITs试点，就是要推出以建成的基础设施作为基础资产的REITs。它从过去的抵押型产品变成权益型产品，从过去的私募基金转为公募基金。为什么现在要推出REITs？就是因为面对中国经济增速放缓、面对抗击疫情要求进一步拉升经济、面对着要经济走出下行周期、保持平稳增长。全世界绝大多数国家都是在类似的困难情况下推出REITs这种金融创新产品的，它对于经济转型发展、让经济重新恢复活力，都能够发挥不小的作用。我国此时由中国证监会和国家发改委发文，在持续多年酝酿推出“房地产投资信托基金”、或称为“不动产投资信托基金”的情况下，这次把权益型公募REITs推出来，这是真正的REITs，不是“类REITs”。它对促进我国经济发展的作用还是很大的。