从地域来看，东部地区房地产开发投资金额最高，占比超过一半，铁路运输 上海空运，其次为西部地区和中部地区，占比分别为23.09%和20.36%；东北地区最少，占比不到4%。

珩昱投资此次发布的《报告》指出，从房地产开发投资情况来看，1999年以来，房地产开发投资金额始终呈上涨趋势，但从2014年以来，其增长势头明显放缓，由高速增长阶段转至中低速增长阶段。房地产开发投资金额占GDP的比重逐年增加，近五年则基本稳定在13%左右。2020年，全国房地产开发投资约为14.14亿元，其中住宅投资占比约为73.8%。

《报告》显示，总体来看，2020年不动产基金行业呈现出这些特点：首先，不动产基金的数目较上年有所下降，不动产基金召募规模较上年则有所增长，保有一定的规模与活力；

2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议形成了重点房企资金监测和融资治理的三档规则，即“三道红线”：（1）房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；（2）房企的净负债率不得大于100%；（3）房企的“现金短债比”小于1。根据“踩线”情况，房企将被划分为红、橙、黄、绿四档，所在档位将直接影响房企的融资额度。另外，根据融资新规，拿地销售比、经营性现金流情况也是考察的重要指标。

2020年房地产市场投融资及政策变化情况

据了解，珩昱投资是一家买方投资治理及顾问服务机构，致力于为中国的长期机构投资者提供定制化的专户投资治理、资产配置及投资顾问服务。业务范围涵盖私募股权基金/风险投资基金、未上市企业股权、不动产及基础设施投资等主要另类资产的投资服务。

在政策层面，2020年房地产融资政策整体表现出前松后紧的特点，上半年因疫情影响监管强度较2019年略有宽松。但进进8月以后，以重点房企资金监测和融资治理的三档规则（即“三道红线”）的形成为标志，针对房企的资金监管重新收紧，并越发严格。

探究其深层原因，跨境铁路 国际物流，受疫情影响，2020年的融资监管放松，市场活动性宽裕，债券的发行难度降低，同时借助特殊时期的融资窗口，通过大量发行债券为企业的后续发展储备资金。2019年进进偿债高峰期，2019年-2021年，房地产企业每年信用债偿还额均超过4000亿，2021年达到偿债顶峰。未来几年，房地产企业将面临较大的偿债压力。

从资金来源来看，2019年房地产开发企业到位资金约为19.31万亿元，比上年增长8.1%。其中,定金及预收款为6.65万亿元，占比最高；其次为自筹资金，金额为6.34万亿元；再次为个人按揭贷款和国内贷款，分别为3万亿元和2.67万亿元；利用外资为192亿元，占比最小。与2019年相比，房地产开发企业到位资金金额呈上涨趋势，自筹资金、定金及预支收款和个人按揭贷款的占比均有所上升，国内贷款和外资占比则略有下降。

数据来源：Wind，珩昱投资

（原标题：2020年不动产基金研究报告：头部集中趋势明显，物流地产和数据中心资产受青睐）

从近几年房地产企业信用债发行情况来看，2016年发行额度最高，超过7000亿人民币，2020年信用债融资规模较2019年有明显的进步，主要是受到2020年3月和4月信用债发行量井喷影响，全年融资规模呈现出明显的“前高后低”特征。

第五，2020年，全球新冠肺炎疫情的蔓延给国内不动产市场带来了较大的阶段性冲击，在政策利好与新经济形态的支持下，物流地产和数据中心（IDC）均表现出较强的抗风险能力，受到市场投资人的青睐。

第四，政策层面，由于新冠疫情影响，房地产融资政策整体表现出前松后紧的特点，上半年因疫情影响监管强度较2019年略有宽松，下半年以重点房企资金监测和融资治理为标志，针对房企的资金监管重新收紧，并越发严格；

近日，珩昱投资正式对外发布《2020年人民币不动产基金研究报告》（以下简称《报告》）。《报告》对2020年房地产市场发展现状、2020年私募基金和不动产基金行业发展情况等进行分析，并对数据中心和物流地产这两类受市场追捧的细分资产进行了专题研究。

第三，在不动产基金行业内部，优质基金治理人更加注重物业资产治理能力的打造，通过自建团队或与专业资产治理机构合作提升资产运营和治理能力，拥有主动治理能力和价值创造能力的基金治理人逐渐凸显；

数据来源：Wind，珩昱投资

第二，与私募股权投资类似，不动产基金行业的资金和基金亦呈现出向头部机构集中的趋势，行业监管和治理人运作的规范性进一步增强；